Con más vivienda asequible, el plan de reurbanización de Little River está a punto de ser aprobado

Ya era una de las propuestas de reurbanización más grandes en la historia de Miami-Dade: un plan de $3,000 millones que buscaba reestructurar una amplia franja del barrio Little River-Little Haiti de Miami, con un enfoque intensivo en vivienda asequible, transporte público y empleo. Ahora, a medida que se acerca su probable aprobación por parte de la Comisión del Condado, su alcance y ambición se han ampliado.

Desde su presentación hace un año, el plan impulsado por la urbanizadora Swerdlow Group, con sede en Coconut Grove, ha incorporado cientos de apartamentos grandes, más tiendas y espacios comerciales, y un elemento novedoso: más de 2,000 condominios para trabajadores, destinados a facilitar la compra de vivienda a familias de ingresos medios que cada vez tienen más dificultades para comprar en la ciudad, especialmente en el núcleo urbano. Esto eleva el número total de unidades del plan a más de 5,700, todas calificadas como viviendas ocupadas o para trabajadores según las directrices del condado.

Además, el veterano urbanizador Michael Swerdlow y sus socios de SG Holdings se han comprometido a ofrecer una lista de beneficios para los trabajadores de la construcción, que incluye salarios más altos de lo habitual, empleos para residentes de viviendas públicas y de bajos ingresos locales, y lo que el urbanizador describe como un programa líder en la industria para protegerlos del calor extremo, una de las principales causas de enfermedad y muerte a medida que hace más calor. Estas garantías fueron, en parte, una respuesta a las demandas de WeCount!, una coalición de grupos comunitarios y sindicatos.

Tras obtener el respaldo de 5 a 0 de los comités de Vivienda y Asignaciones de la Comisión del Condado, el ambicioso plan se presentará a la consideración plena de la comisión el martes. Swerdlow se mostró confiado en su aprobación, dado que nueve de los 13 miembros de la junta ya votaron un favor en las audiencias del comité.

Con la aprobación del condado en mano, Swerdlow se dedicará ahora a conseguir los cambios de zonificación de la ciudad de Miami, que según él ya se están debatiendo favorablemente, y a obtener la aprobación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal. La ceremonia de inicio de obras debería tener lugar el próximo año, afirmó.

El proyecto, que se construirá durante ocho años, no solo brindará viviendas y empleos bien remunerados a un vecindario que necesita urgentemente ambos, sino que también debería ayudar a impulsar una recuperación para una zona más amplia del centro de Miami que no ha visto una inversión significativa en décadas, dijo Swerdlow en una entrevista.

“La cantidad de nuevas unidades es significativa”, dijo Swerdlow. “Debería impulsar un enorme crecimiento en su entorno. Todos en un radio de 20 manzanas a la redonda se beneficiarán mucho de esto. Será muy beneficioso para todo”.

El grupo de urbanizadores, en coordinación con AJ Capital Partners, un importante propietario de Little River, fue el único que respondió el año pasado a una solicitud de licitación del Departamento de Vivienda de Miami-Dade para reurbanizar varias de sus propiedades en el vecindario, que comprenden cuatro complejos de vivienda pública antigua y un almacén del condado. El condado solicitó propuestas bajo un programa federal que fomente la conversión de complejos de viviendas públicas tradicionales, a menudo obsoletos, en comunidades modernas para personas de ingresos mixtos.

Pero la propuesta de licitación de Swerdlow fue mucho más allá, a cubrir un tramo de casi una milla de largo de los barrios superpuestos de Little River y el Pequeño Haití, unos impresionantes 65 acres de terrenos privados y públicos, y unos 5,000 nuevos apartamentos de gran altura calculados para personas con ingresos que van desde muy bajos hasta medianos.

El alcance del plan se amplió y perfeccionó durante meses de negociaciones con el condado y con la participación de residentes y grupos de derechos laborales, afirmó Swerdlow.

Según la propuesta actual, unos 2,284 apartamentos de alquiler serán ampliados para personas con ingresos muy bajos y bajos, con 1,398 unidades para trabajadores destinadas a personas que ganan hasta el 120% del ingreso medio del condado, que actualmente es de $79,400. Los promotores también decidieron incluir condominios para trabajadores, aunque este elemento requiere una autorización específica del gobierno federal, explicó Swerdlow.

Swerdlow dijo que el plan ha sido concebido en etapas para que los inquilinos actuales de viviendas públicas no sean desplazados ni siquiera temporalmente de sus viviendas, un problema que ha sido un obstáculo para otro gran esfuerzo de reurbanización de viviendas del condado.

Según el programa de demostración de asistencia para el alquiler del HUD, a todos los residentes actuales de Victory Homes, New Haven Gardens y dos sitios más pequeños, con un total de 314 viviendas para personas de bajos ingresos, se les debe garantizar nuevas unidades en el desarrollo Swerdlow con los mismos alquileres subsidiados que pagan actualmente.

Las nuevas torres para albergarlos se construirán primero en terrenos adyacentes, dijo Swerdlow. Esto significa que los residentes solo tendrán que empacar sus pertenencias una vez y luego cruzar la calle hacia sus nuevos apartamentos el día de la mudanza, añadió. Solo entonces se demolerán las antiguas urbanizaciones.

¡Pero en una conferencia de prensa de WeCount! El 5 de marzo, Erica Varela, residente de Victory Homes, se quejó de que ni Swerdlow ni el condado habían consultado a los residentes y cuestionó si se podía confiar en sus garantías de vivienda de reemplazo sin desplazamiento. “Esto significará un cambio enorme en este lugar donde vivimos”, dijo Varela. “Ese derecho no siempre se respeta. Necesitamos asegurar que se cumpla plenamente, porque hay un historial de promesas incumplidas en esta comunidad”.

En otros proyectos de demostración de asistencia para el alquiler en Miami-Dade, entre ellos uno de los más grandes, la conversión del complejo de viviendas Liberty Square en Liberty City por parte de la división de vivienda asequible de Related Group, muchos inquilinos terminaron marchándose definitivamente tras sufrir más de una reubicación por parte de los urbanizadores mientras esperaban años a que se terminaran sus apartamentos de reemplazo. El caso de Liberty Square fue el tema del documental “Razing Liberty Square”.

Swerdlow dijo que su grupo y funcionarios del condado celebraron una reunión informativa con más de 150 residentes presentes el 6 de marzo, el día después de la conferencia WeCount!, y organizarán varias más antes de finalizar los planos. El proyecto Little River se financiará mediante una combinación de inversión privada, que según Swerdlow ya se ha conseguido, y la venta de créditos fiscales federales diseñada para apoyar la construcción de viviendas grandes.

AJ Capital, que compró una participación mayoritaria en un conjunto de 27 acres de propiedades principalmente industriales en el vecindario en 2021 a propietarios de Miami que habían convertido varios en cafés, restaurantes y lugares de trabajo de moda, construirá su propio desarrollo aún no especificado por separado, pero en coordinación con Swerdlow, aunque a una escala de ingresos más alta.

Los dos urbanizadores también colaborarán en la creación de un distrito especial de desarrollo que destinaría los ingresos del impuesto a la propiedad de la nueva construcción a las mejoras de infraestructura necesarias, como alcantarillado, calles y aceras, que requerirá el proyecto. El plan del distrito fiscal también incluiría la financiación de una nueva estación para el recién inaugurado servicio de trenes de cercanías Tri-Rail al centro de Miami, que circula por las vías del Ferrocarril de la Costa Este de Florida a través de la zona principal de la reurbanización.

El plan de Swerdlow también incluye tiendas, una nueva calle comercial y acres de parques y espacios verdes. Las propiedades, aunque no todas son contiguas, se extienden en una franja de dos a cinco manzanas de ancho que se extiende aproximadamente desde el oeste de la Interestatal 95 hasta la NE 2 Ave. Aparte de los proyectos de vivienda del condado, la zona del proyecto es un conjunto mayoritariamente destartalado de almacenes y edificios industriales antiguos y a veces vacíos, talleres de chapistería y pintura y terrenos baldíos, aunque al norte hay un barrio obrero de larga tradición con viviendas unifamiliares. También al norte están la iglesia y la escuela de la Iglesia Catedral de Santa María.

El grupo urbanizador, que también ha adquirido propiedades comerciales en los alrededores, está a punto de cerrar acuerdos para un Home Depot, un BJ’s Wholesale Club y un supermercado, según Swerdlow. Esto elevaría el espacio comercial en la parte del plan de Swerdlow a unos considerables 370,000 pies cuadrados.

Junto con las propiedades de AJ Capital, afirmó, el plan resultará en una comunidad transitable y con fácil acceso al transporte público, con una amplia gama de ingresos, que podrá ser económicamente sostenible y contar con servicios y comercios de calidad. Swerdlow señaló que las viviendas públicas y el aumento en sus edificios serán idénticas a los apartamentos para trabajadores y que todos los residentes tendrán acceso a servicios como gimnasios, jardines y piscinas.

“Haremos todo lo posible para que este sea un verdadero vecindario”, dijo Swerdlow, y agregó que tener personas con ingresos diversos es superior al antiguo modelo de vivienda pública, con familias de bajos ingresos aisladas en viviendas sociales. “Es muy importante que tengamos una comunidad equilibrada. Simplemente funciona mejor”. Los urbanizadores esperan la opinión de varias reuniones públicas más en el vecindario antes de finalizar los planos del sitio y los diseños de los edificios, que ya están en proceso a cargo de Arquitectonica, con sede en Miami. La firma nacional de ingeniería y diseño Kimley-Horn está trabajando en el plan de la estación Tri-Rail.

El grupo de desarrollo también está trabajando con el Departamento de Planificación de Miami para adoptar las normas de la Zona de Tránsito Rápido del condado, que se aplican en las cercanías de las estaciones de autobús y tren y permiten una mayor densidad que el plan de zonificación Miami 21 de la ciudad, afirmó Swerdlow. El condado puede imponer la zonificación a los municipios, pero esto ha generado fricción con los funcionarios de Miami.

Swerdlow, quien construyó el Dolphin Mall, es uno de los pocos urbanizadores de Miami con la reputación y la experiencia necesaria para lograr un desarrollo comercial rentable, combinado con una importante oferta de vivienda asequible. Su grupo inauguró recientemente el Bloque 55 en Sawyer’s Walk, en Overtown, el barrio históricamente afroamericano de Miami, que combina 578 apartamentos para personas mayores con oficinas corporativas, restaurantes y tiendas como Target, Ross y Aldi.

El proyecto de Overtown fue alquilado en su totalidad antes de su apertura y está atrayendo muchos compradores en un área donde hace tiempo que escasean tanto viviendas como lugares para hacer compras.