CONSIDERACIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES EN USA
VEHÍCULO JURÍDICO
Se aconseja la compra de inmuebles a través de una Limited Liability Company (LLC), cuya traducción al español sería “Compañía de Responsabilidad Limitada”, que si bien no es una Corporación; ofrece muchas de sus mismas ventajas.
La LLC es una entidad legal que ofrece responsabilidad limitada a sus miembros, lo que significa que su responsabilidad personal está limitada al capital que han invertido en la compañía. Esto protege a los inversionistas de ser personalmente responsables por las deudas y obligaciones de la compañía.
Además, la LLC permite a los inversionistas aprovechar beneficios fiscales. En lugar de ser gravada como una entidad separada, los ingresos y gastos de la LLC se pasan a través de los miembros y se informan en sus declaraciones de impuestos personales. Esto puede resultar en un tratamiento impositivo más favorable, ya que los ingresos de la LLC pueden estar sujetos a tasas de impuestos personales más bajas que las tasas corporativas.
Otro beneficio de utilizar una LLC para invertir en bienes raíces es la flexibilidad en la estructura de gestión. Los miembros de la LLC pueden establecer acuerdos de operación que definen cómo se toman las decisiones y cómo se reparten las ganancias y pérdidas. Esto permite a los inversionistas adaptar la estructura de gestión de acuerdo a sus necesidades y preferencias.
En resumen, la compra de inmuebles a través de una LLC puede ser beneficioso para los inversionistas en real estate debido a su combinación de protección personal y tratamiento impositivo favorable. Sin embargo, es importante consultar con un abogado o asesor fiscal antes de tomar cualquier decisión, ya que la estructura más adecuada puede variar según las circunstancias individuales.
Beneficios
- – Protección de activos personales
- – Flexibilidad impositiva
- – Facilidad de operación
- – Mantenimiento fácil y económico
- – Anonimato. Las sociedades y sus dueños gozan de anonimato bajo la jurisdicción de Estados Unidos ya que no existe un registro público de accionistas o dueños de una sociedad.
Gráfico
Componentes de una LLC
Los Miembros y Manager de una sociedad se establecen a través de un acuerdo entre partes y se plasma en un Acuerdo Operativo –Operating Agreement-.
Otro elemento relevante en una sociedad es el Número de Identificación del Empleador (EIN por sus siglas en inglés) que también se lo conoce como un número de identificación para el impuesto federal -Tax ID- y se utiliza para identificar una entidad de negocios ante IRS (fisco de USA). Este EIN o Tax ID es equivalente a la CUIT de una empresa en Argentina.
NO es necesario estar físicamente en USA para formar una sociedad.
TRATAMIENTO FISCAL
Las sociedades -y sus miembros, de acuerdo con el tratamiento fiscal de la sociedad- deben presentar impuestos anualmente y para ello es necesario la contratación de servicios profesionales contables.
PROCESOS DE COMPRA
Una vez identificada la propiedad a adquirir, se inicia el proceso de oferta a través la presentación de una oferta formal instrumentada a través de un contrato estándar homologado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios –Florida Realtors- y el Colegio de Abogados –Florida Bar-, donde se estipulan las condiciones de la transacción. (1)
Este contrato de oferta se acompaña de un depósito inicial –earnst money deposit– en cuenta escrow –escrow account (2)- cuyo monto puede variar en función de la transacción, pero que en general es de un 10% del precio ofertado.
Si bien este depósito inicial puede ser integrado a los tres días de aceptada la oferta por parte del vendedor, sugerimos -por cuestiones prácticas- que sea depositado antes de iniciar el proceso de oferta.
Cuando el vendedor acepta la oferta, se asume que hay un contrato ejecutado y a partir de ese momento comienza el periodo de inspección de la propiedad (3), para el cual aconsejamos la contratación de inspectores certificados.
Reporte de Inspección
Un reporte de inspección nos muestra un estado pormenorizado, con detalles de lo que la vista no logra ver en un recorrido por la propiedad y determina si hay razones para no avanzar con la compra. Si eso ocurre, el comprador puede retirarse del contrato (4) y tiene derecho de recupero de el depósito inicial realizado en la oferta, menos los gastos incurridos en proceso de inspección o due diligence.
Superado el periodo de inspección de la propiedad, se somete la aplicación de aprobación de nuevo dueño a la asociación del condominio. Este trámite puede demorar unos entre unos 10 y 15 días hábiles.
El último momento de la transacción es el cierre –closing– que es el momento de pago, escrituración y posesión de la propiedad.
En este momento, el depósito inicial pagado al momento de la oferta, pasará a formar parte del balance de saldo a pagar al cierre, el cual sugerimos que sea conformado como mínimo 72 horas antes de la fecha estipulada.
Los documentos de oferta se firman electrónicamente, sin necesidad de presencia física en USA.
Tampoco se requiere ninguna visa ni permiso para residir en los Estados Unidos para poder invertir en real estate.
CIERRE
El cierre de una transacción inmobiliaria es equivalente al momento de escrituración y consta de dos documentos importantes:
- Closing Statement (HUD-1)
Es un Estado de Cierre cuyo propósito es resumir a transacción. El “Closing Statement” y refleja el dinero que se paga (comprador) versus el dinero recibido (vendedor) por cada concepto de la transacción. Es totalmente transparente y visible para todas las partes.
En los formularios HUD se incluye el precio de compra, prorrateos y prepagos, gastos, total de créditos y débitos, impuestos, expensas, etc.
- Warranty Deed
El título de propiedad –deed– es transferido al comprador con una garantía –warranty– contra todo tipo de reclamos (5). Esto significa que el comprador recibe el dominio perfecto del bien.
Comisiones y Costos
Los compradores NO pagan comisiones inmobiliarias, pero poseen “costos de cierre” asociados a la compra.
Estos costos de cierre pueden representar un 2% aproximadamente del precio de compra e incluyen honorarios de abogado de representación, seguro de títulos, búsqueda de gravámenes, etc (6).
Los vendedores SI pagan comisiones al Broker responsable de la publicación de la/las propiedades, además de los costos de cierre ordinarios particulares del vendedor. La comisión de venta es del 6% del monto de la transacción.
Los compradores NO necesitan estar presencialmente en USA al momento cierre.
Este documento contiene información general y no debe ser considerado como consejo legal o contable.
Todos los precios y valores mencionados en este documento son informativos y pueden sufrir modificaciones.
(1) Como por ejemplo precio de compra, porcentaje de financiación -si hubiese-, período de inspección, fecha de cierre y demás condiciones particulares.
(2) Una cuenta escrow es una cuenta fiduciaria.
(3) La cantidad de días de periodo de inspección están determinados en el contrato.
(4) Dentro del período de inspección vigente.
(5) Los seguros de títulos son emitidos por Compañías de Seguros especializadas.
(6) Este porcentaje del 2% es referencial y está sujeto a modificaciones en función de la complejidad y particularidad que pudiera existir en cada transacción.