Las inversiones en real estate proponen diferentes ventajas.

• Flujo de fondos periódicos.
• Capitalización de la inversión.
• Cobertura contra inflación.
• Capacidad de financiamiento para nueva compra -purchase mortgage- o capital de trabajo para otros proyectos -cash-out refinance-. Los préstamos hipotecarios para compra o cash-out también son posibles para no residentes de USA.

Si bien existen una serie de factores a considerar que analizaremos próximamente, queremos ahora compartir algunas herramientas de análisis de la inversión.

Para ello debemos enfocarnos en dos componentes escenciales de las inversiones real estate.

• Capacidad de Rendimiento del Flujo de Fondos (Cash-on-Cash Return y Cap. Rate).
• Capacidad de Apreciación de Valor (Capital appreciation).

Analizar el retorno sobre la inversión (ROI en su siglas en inglés) en función del flujo de fondos que ésta genera, es uno de los análisis de más importantes y existen dos métricas para este análisis:

1. Capitalization Rate
2. Cash-on-Cash Return

La diferencia significativa entre la tasa de capitalización (Cap. Rate) y los cálculos de devolución de efectivo (Cash-on-Cash Return) tiene que ver con la manera en que se hace la inversión, vale decir, si se compra cash o a través de financiamiento.

Los costos de los préstamos hipotecarios se excluyen del cálculo del Cap. Rate, pero se incluyen en el Cash-on-Cash Return.

Al no incluir los costos de financiación en el Cap. Rate, los inversores pueden hacer una mejor comparación “de manzanas con manzanas” de propiedades similares en la misma área, porque la forma en que se financia una propiedad y la cantidad de apalancamiento utilizada varía de un inversor a otro.

Los costos de financiamiento se incluyen al calcular el Cash-on-Cash Return, para medir cuánto beneficio se recibe por cada dólar invertido.

Esta diferenciación de análisis de ROI modifica la fórmula, ya que el denominador utilizado en las fórmulas de Cap. Rate y Cash-on-Cash Return es diferente.

En el cálculo de Cap. Rate, el denominador es el precio de compra o el valor de mercado, mientras que en la fórmula de Cash-on-Cash Return, el denominador es la cantidad de efectivo invertida.

Para los inversores que pagan por una propiedad en efectivo, los análisis de Cap. Rate y Cash-on-Cash Return son los mismos.

En ambos casos, se trata de tomar todos los ingresos anuales generados por los alquileres de la propiedad y restarles todos las erogaciones conocidas (impuestos a la propiedad, expensas, comisiones inmobiliarias, etc), lo que determinará el Ingreso Operativo Neto (NOI en su siglas en inglés).

Fórmula y Cálculo

Cap. Rate = NOI / Purchase Price or Market Value

NOI es el ingreso operativo neto de la propiedad, excluyendo cualquier costo de financiamiento, como el pago de una hipoteca. El valor de mercado es el valor actual de la propiedad, o el precio al que se compró la propiedad si la inversión es nueva.

Si pagamos $100,000 por una propiedad que está alquilada en $1,100 por mes, el ingreso anual de esta inversión será $13,200.

Supongamos que pagamos expensas por $200 por mes y $2,000 de impuesto anual de la propiedad (Property Tax), nos muestra sin Egreso anual de $4,400; entonces el NOI es $13,200 – $4,400 = $8,800

Cap. Rate = $8,800 / $100,000 = .09 o 9% Cap. Rate

En base a este cálculo, podemos afirmar que el ROI de la inversión es 9%

Capital appreciation

La apreciación del capital es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de una inversión. Las inversiones diseñadas para la apreciación del capital incluyen bienes raíces, fondos mutuos, ETF o fondos cotizados en bolsa, acciones y materias primas.

Real Estate Versus Mercados Financieros

Las estrategia de armado de portfolios de inversión profesionales deben contener ambos instrumentos.

El real estate y los instrumentos financieros no son competencia sino que son COMPLEMENTARIOS a la hora di diseñar un plan de inversiones individual, familiar o corporativo.

Las inversiones en Real Estate poseen importantes ventajas que complementan las inversiones en activos financieros.

Se supone que el mercado financiero es más susceptible a los cambios del entorno (político y económico, tendencias, etc) y por tal, reacciona con mayor velocidad, lo que le otorga la condición de VOLATILIDAD, mientras que el mercado real estate suele ser más estable, con reacciones menos bruscas ante los factores externos, lo que permite decir que nos brinda una PREVISIBILIDAD mayor de los ingresos constantes.

No obstante ello, las inversiones inmobiliarias son mucho menos líquidas que las inversiones financieras y por ello siempre es recomendable sostener inversiones financieras en un portafolio de inversiones.

Si prestamos atención a la evolución de precios históricos en el Estado de la Florida, veremos que el real estate es un excelente instrumento de cobertura, apreciación de capital (Capital appreciation) e ingresos constantes por fluidos de fondos (Cap. Rate).

Espero que estas notas sean de utilidad!

Hasta la próxima! Saludos!