Miami fue el mercado de alquiler más competitivo durante la temporada alta de mudanzas de este verano, pero el Medio Oeste fue la región de departamentos más popular de Estados Unidos, con tres mercados entre los cinco primeros a nivel nacional. Esto se debe en gran medida a que el Medio Oeste ofrece opciones de vivienda que se ajustan a más rangos de presupuestos, así como un costo de vida más bajo que en las costas. Naturalmente, esto la convierte en una región muy atractiva para vivir para inquilinos que buscan un equilibrio entre presupuesto y calidad de vida.

¿Qué tan competitivo fue el mercado de alquiler de EE. UU. en temporada alta?

• El mercado nacional fue moderadamente competitivo : 10 inquilinos por unidad desocupada frente a 15 en el mismo período del año pasado.
• La oferta de viviendas aumentó un 0,57% frente al 0,67% de hace un año; El 60,5% de los inquilinos renovaron sus contratos de arrendamiento
• Miami fue la más competitiva a nivel nacional : alta tasa de ocupación del 97,1%; 25 inquilinos por unidad vacante
• El Medio Oeste fue la región más caliente : 3 mercados entre los 5 primeros; Florida mostró signos de enfriamiento
• Milwaukee fue el segundo mercado más popular : 16 inquilinos por unidad desocupada; apartamentos ocupados dentro de 1 mes
• Nueva York fue impulsada por Brooklyn, Manhattan entró en el top 20 (sólo 9 inquilinos por unidad vacante)
• El centro de Jersey y los suburbios de Filadelfia encabezaron las tasas de renovación de contratos de arrendamiento : más del 75 % de los inquilinos renovaron sus contratos de arrendamiento.

Varias empresas importantes se han expandido o reubicado en el Medio Oeste en los últimos años, incluidas Amazon , Walmart y Ford Motor Co. , lo que ha dado un gran impulso a la economía de la región, así como a la competitividad de los alquileres. Como resultado, cada vez más personas de estados con costos de vida más altos (como California, Florida, Texas o Carolina del Norte) están dispuestas a cambiar el sol por copos de nieve en su búsqueda de mejores viviendas y oportunidades laborales.

Entre los mercados más populares del Medio Oeste, Milwaukee se destacó con un notable salto del séptimo al segundo lugar desde el inicio de la temporada de alquiler. De este modo, incluso superó al notoriamente competitivo North Jersey, que cayó al tercer lugar.

Al mismo tiempo, el área metropolitana de Nueva York y sus alrededores continuaron siendo imanes para los inquilinos en el noreste, con Brooklyn y Manhattan entre los 15 primeros en esta temporada de alquiler.

Por lo tanto, a medida que el mercado de alquiler se calentaba en los meses de verano, teníamos curiosidad por saber qué otras opciones tenían quienes buscaban apartamentos en la temporada alta de alquiler.

Para ello,  RentCafe.com analizó 139 mercados en los EE. UU. donde había datos disponibles, utilizando cinco métricas relevantes para clasificar los lugares de alquiler más populares del país en la temporada alta:

• El número de días que los apartamentos permanecieron desocupados.
• el porcentaje de apartamentos que estaban ocupados por inquilinos
• ¿Cuántos inquilinos solicitaron el mismo apartamento disponible?
• el porcentaje de inquilinos que renovaron sus contratos de arrendamiento
• la proporción de apartamentos nuevos abiertos recientemente

Luego, para determinar la competitividad del mercado de alquiler, calculamos un Índice de Competitividad de Alquiler (RCI). En la temporada alta de alquiler, la puntuación nacional fue 60, lo que significa que el mercado de apartamentos fue moderadamente competitivo durante la época de mayor actividad de alquiler del año.

Más apartamentos nuevos facilitaron a los inquilinos encontrar un apartamento de alquiler este verano en comparación con hace un año.

Las persistentes nubes económicas y el aumento de nuevos apartamentos que llegaron al mercado en los últimos años han afectado la competitividad en el mercado de alquiler en todo el país.

Más precisamente, la finalización de más apartamentos se tradujo en una tasa de ocupación más baja del 94% a nivel nacional en la temporada alta de alquiler de 2023, que estuvo muy por debajo de la tasa de ocupación del 95,3% experimentada en el apogeo de la época de mayor actividad de alquiler del año pasado.

Los inquilinos tienen ahora más opciones para elegir, en gran parte debido al efecto de retraso del auge de la construcción pandémico que está cada vez más presente en el mercado. Además, la oferta nacional de apartamentos ha aumentado un 0,57% respecto a estas fechas del año pasado.

Y, con más opciones disponibles, más inquilinos se han mudado a nuevos apartamentos este verano. En consecuencia, sólo el 60,5% de los habitantes de apartamentos optaron por renovar sus contratos de arrendamiento en plena temporada alta de alquiler este año. Eso está por debajo de la proporción de renovaciones de arrendamiento firmadas durante el mismo período del año pasado, cuando el 63,6% de los inquilinos optaron por quedarse.

En consecuencia, este año se necesitan cinco días más que el año pasado para llenar los apartamentos disponibles (37 días frente a 32 días, respectivamente). De manera similar, ahora hay un 33% menos de posibles inquilinos compitiendo por cada unidad disponible en comparación con hace un año. Específicamente, sólo 10 buscadores de departamentos compiten por la misma unidad disponible esta temporada en comparación con 15 posibles inquilinos por departamento desocupado el verano pasado.

Vale la pena señalar que más de la mitad (o el 54%) de los 139 mercados estadounidenses analizados se han enfriado en términos de competitividad en las cinco métricas relevantes en comparación con esta misma época del año pasado. En particular, los signos más comunes de debilitamiento año tras año son el aumento en el número de días que los apartamentos permanecieron desocupados y la disminución en el número de inquilinos que compiten por una unidad disponible.

El mercado de apartamentos de Miami sigue al rojo vivo a medida que disminuye la competitividad general de Florida

Con su economía diversa y en auge y su estilo de vida relajado, Miami sigue siendo el mercado de alquiler más competitivo de Estados Unidos durante los meses de mayor actividad para el alquiler (puntaje RCI 122), a pesar de ver una caída en su población por primera vez en medio siglo. Aunque los desarrolladores continúan construyendo nuevos apartamentos en toda el área, a los inquilinos les está resultando extremadamente difícil encontrar un lugar de alquiler en Miami, además de lidiar con los crecientes costos de vida y vivienda.

Aquí, los apartamentos de nueva construcción representan el 1,04% de la oferta de viviendas de Miami, que es un poco más que la proporción de nuevas entregas que estaban disponibles al comienzo de la temporada de alquiler. Sin embargo, la demanda de apartamentos es tan alta en la ciudad más grande del sur de Florida que casi tres cuartas partes de los habitantes de apartamentos (73%) renovaron sus contratos de arrendamiento en la temporada alta de alquiler en lugar de mudarse a un nuevo lugar, manteniendo así la tasa de ocupación en un alto 97,1. %.

Además, hay más inquilinos compitiendo por una unidad vacante (25 contra 24 al comienzo del frenesí de mudanzas) y los apartamentos se ocupan en aproximadamente un mes. Eso es tres días más rápido que el inicio de la temporada de alquiler.

Sin embargo, las sombras financieras y económicas se ciernen sobre el Estado del Sol y afectan visiblemente su competitividad en materia de alquiler, hasta el punto de que sólo tres mercados de Florida llegaron a nuestro top 20 este verano, en comparación con seis ubicaciones al comienzo de la temporada de alquiler y cinco mercados hace un año:  además de Miami, el condado de Broward (puntuación RCI 98) obtuvo la novena posición en nuestro ranking, seguido de cerca por Orlando en el décimo lugar (puntuación RCI 98).

El condado de Broward, que abarca lugares como Fort Lauderdale , Plantation , Pembroke Pines , Hollywood , Coral Springs , Coconut Creek , Lauderhill y Pompano Beach , sigue siendo un lugar de alquiler popular para jubilados y profesionales en activo que buscan oportunidades profesionales en tecnología, finanzas y atención médica. . Esto subraya el hecho de que la competitividad de Miami se está extendiendo a los condados circundantes.

Dicho esto, el 95,5% de los apartamentos en el condado de Broward están actualmente ocupados, y dos tercios de los inquilinos (66,9%) renuevan sus contratos de arrendamiento en la temporada alta de alquiler. Y como los apartamentos de nueva construcción representan sólo el 0,83% de la oferta de viviendas de la zona, hay 14 buscadores de apartamentos compitiendo por cada unidad. Además, en promedio, un apartamento de alquiler vacante en el condado de Broward se ocupa en un plazo de 36 días.

Asimismo, encontrar un apartamento de alquiler también es un desafío en Orlando. Con muchos empleos disponibles, City Beautiful también se clasificó como uno de los mejores lugares para formar una familia en 2023 , atrayendo a muchos inquilinos con niños (así como a jóvenes profesionales y estudiantes).

La oferta de apartamentos en Orlando sólo aumentó un 0,77% en los últimos meses, lo que no es suficiente para satisfacer la demanda. Como resultado, los buscadores de apartamentos aquí tienen menos del 5% de los apartamentos disponibles para elegir, especialmente porque el 65,3% de los inquilinos optaron por renovar sus contratos de arrendamiento en la temporada alta de alquiler. En este caso, el apartamento promedio en Orlando se llena en 32 días, con 12 posibles inquilinos compitiendo por cada unidad disponible.

El Medio Oeste es el próximo lugar de moda para los inquilinos que buscan sacar más provecho de su inversión.

Los apartamentos en el Medio Oeste han tenido una gran demanda este verano ajetreado, dominando la mitad superior de la lista de los 20 más populares del país.

En primer lugar, Milwaukee surgió como el segundo mercado de alquiler más competitivo del país en la temporada alta de alquiler , con una puntuación RCI de 116. Sin embargo, a pesar de un aumento del 0,91 % en los apartamentos de nueva construcción, los recién llegados están teniendo muchas dificultades para encontrar un alquiler aquí.

Y, para empeorar las cosas, muchos aspirantes a propietarios de viviendas que aún no pueden cumplir su sueño en medio de tasas de interés crecientes y un inventario limitado para la venta se ven obligados a continuar alquilando en el área.

Como tal, el 70% de los habitantes de apartamentos en Milwaukee optaron por quedarse en la temporada alta de alquiler, elevando así la tasa de ocupación a un alto 96,1%. En estas circunstancias, los apartamentos de alquiler disponibles en Milwaukee se llenan en un mes, con 16 inquilinos compitiendo por cada unidad vacante.

Los suburbios de Chicago fueron el cuarto mercado de alquiler más popular del país , con una puntuación RCI de 112. Alrededor de la ciudad de Chicago , ubicaciones más pequeñas de Chicago, como Joliet , Aurora , Naperville , Elgin o Skokie en Illinois y que se extienden hasta Gary y Hammond en Indiana : ofrece más espacio y un lugar menos congestionado al que llamar hogar. Además, el aumento de los precios de las viviendas en Chicago ha empujado a más personas en el área a alquilar en lugar de ser propietarios del lugar donde viven.

Además, ante el aumento de la demanda en los meses de mayor actividad para el alquiler, Suburban Chicago subió seis puestos desde el inicio de la temporada de alquiler, quedando en cuarto lugar. Con menos del 5% de los alquileres disponibles aquí y prácticamente ningún apartamento construido recientemente, el 67,3% de los habitantes de apartamentos en el área decidieron no mudarse en la temporada alta de alquiler.

Al mismo tiempo, quienes buscan un nuevo lugar tienen que competir con otros 14 inquilinos para conseguir un apartamento. En promedio, una unidad desocupada en los suburbios de Chicago se ocupa en un plazo de 33 días, nueve días más rápido que al comienzo de la temporada de alquiler.

De manera similar, Grand Rapids, MI , surgió como el quinto mercado de alquiler más popular del país (puntuación RCI de 108). Convenientemente ubicado a medio camino entre Detroit  y Chicago, Grand Rapids tiene una economía diversa con un fuerte crecimiento en manufactura y atención médica, que ofrecen buenas oportunidades laborales. Además, el metro alberga varios colegios y universidades, lo que lo convierte en un centro educativo en la región. 

Así, con sólo el 4,1% de los alquileres disponibles aquí y un aumento muy modesto del 0,53% en los apartamentos de nueva construcción, más de dos tercios (67,7%) de los habitantes de apartamentos renovaron sus contratos de alquiler en la temporada alta de alquiler. También en este caso, el apartamento desocupado promedio se llena nueve días más rápido que al comienzo de la temporada de alquiler (33 días frente a 42 días, respectivamente).

Otros mercados del Medio Oeste que son altamente competitivos en la temporada alta de alquiler incluyen Omaha, NE ; Kansas City, Kansas ; Cincinnati ; y chicago.

Brooklyn y Manhattan ayudan a Nueva York a recuperar su atractivo, impulsando la competencia en el noreste

Si bien el Medio Oeste está mostrando su fuerza en la temporada alta de alquiler, también estamos viendo una creciente competencia en el Noreste . La razón principal de esto es el notable progreso de Nueva York en la recuperación de los efectos económicos de la pandemia: la ciudad está muy cerca de restaurar completamente sus niveles de empleo, según un informe reciente de la Corporación de Desarrollo Económico de la Ciudad de Nueva York.

Sin embargo, Nueva York no es un lugar asequible para vivir, por lo que el norte de Jersey (puntaje RCI 113) es la opción perfecta para las personas que desean vivir cerca de las atracciones de la Gran Manzana, pero que no están dispuestas a pagar altos costos de vida. Por lo tanto, el norte de Jersey es el tercer mercado de alquiler más competitivo a nivel nacional y el lugar de alquiler más popular del noreste .

Incluyendo lugares como Jersey City y Newark , así como ubicaciones más pequeñas repartidas por los condados de Bergen , Essex , Hudson , Morris , Passaic , Sussex y Union , el tercer mercado de alquiler más competitivo de Estados Unidos todavía está seriamente desabastecido, incluso con un aumento del 1,19%. en apartamentos de reciente construcción. Es por eso que el 71,4% de los inquilinos renovaron sus contratos de arrendamiento, lo que elevó la tasa de ocupación al 96,3% en la temporada alta de alquiler. En promedio, las unidades disponibles se ocupan en un plazo de 34 días, y 15 posibles inquilinos compiten por un apartamento vacante.

Brooklyn, NY , que ocupa el puesto 11 a nivel nacional , es un excelente lugar de alquiler para quienes aman la emoción de la ciudad de Nueva York , ya que ofrece una excelente combinación de viviendas más asequibles que Manhattan, además de conveniencia y comodidades. Una vez más, la oferta de apartamentos del distrito está lejos de satisfacer la demanda: las unidades recientemente construidas sólo representan el 0,16% del total de viviendas, lo que llevó a dos tercios (66,2%) de los inquilinos a quedarse este verano. Esto llevó a una tasa de ocupación del 96,1% en la temporada alta de alquiler. Mientras tanto, un apartamento desocupado promedio se llena en 38 días, con nueve personas compitiendo por él.

Es más, el número de trabajadores de oficina que regresan a Manhattan está aumentando , lo que está ayudando a impulsar la economía local y crear empleos, al tiempo que alimenta la competencia por los apartamentos de alquiler. Entonces, Manhattan se une a nuestro top 20 por primera vez desde la pandemia, ocupando el puesto 13 . Además, dado que recientemente no se abrieron apartamentos, el 66% de los habitantes de apartamentos optaron por quedarse durante la temporada alta de alquiler. Como resultado, Manhattan tiene una tasa de ocupación del 94,7%. También hay nueve inquilinos compitiendo por cada unidad desocupada, que se ocupa en un promedio de 38 días.

San Diego supera al condado de Orange en términos de competitividad de alquiler por primera vez en casi dos años

Mientras tanto, en la soleada (y cada vez más inasequible )  California , la competencia por los apartamentos de alquiler se desplazó del condado de Orange a San Diego por primera vez en casi dos años, en gran parte debido a la grave escasez de viviendas en medio de un fuerte crecimiento demográfico en el área metropolitana. De hecho, se estima que sólo la mejor ciudad de Estados Unidos necesitaría construir alrededor de 108.000 nuevas unidades para 2029 para satisfacer la necesidad de vivienda.

Por lo tanto, San Diego es el mercado de alquiler más competitivo del sur de California , ubicándose en el puesto 18 a nivel nacional en los meses de mayor actividad para el alquiler. Frente a una oferta limitada de terrenos para nuevos desarrollos (que luego dificulta la construcción de nuevos apartamentos), San Diego tiene una tasa de ocupación del 96%, con el 51,3% de los inquilinos renovando sus contratos de arrendamiento. Aquí, se necesita poco más de un mes (33 días) para llenar las unidades vacantes, y hay 17 buscadores de apartamentos compitiendo por un alquiler disponible.

El siguiente paso es el condado de Orange , donde el aumento del 0,23 % en los apartamentos de nueva construcción no fue suficiente para satisfacer la demanda continua de viviendas, lo que llevó al 61 % de los inquilinos a quedarse en la temporada alta de alquiler. Como resultado, los buscadores de apartamentos en esta zona tienen muy pocas opciones para elegir, ya que la tasa de ocupación es del 95,7%. En promedio, aquí se necesitan 40 días para que las unidades desocupadas sean ocupadas, y 13 posibles inquilinos compiten por la misma unidad.

Mercados pequeños: Harrisburg, PA, está al rojo vivo, mientras que los apartamentos en Fayetteville, AR, son los más rápidos del país

Muchas ciudades pequeñas del noreste han visto una afluencia de nuevos residentes en los últimos años. Esto se debe principalmente al aumento de los costos de vida en los principales centros de la región y en otras partes del país, así como a la disponibilidad de trabajo remoto y una sólida matrícula estudiantil . Por supuesto, esto ha ejercido aún más presión sobre estos mercados más pequeños, que ya estaban desabastecidos, lo que hace muy difícil encontrar un apartamento durante los meses de mayor actividad para alquilar.

Harrisburg, PA , surgió como el mercado de alquiler pequeño más competitivo de EE. UU. en la temporada alta de alquiler , con una puntuación RCI de 127. Con cero apartamentos nuevos construidos recientemente y menos del 4 % de las unidades existentes disponibles, casi tres cuartas partes de los habitantes de apartamentos aquí decidió quedarse quieto. Esto significa que 16 buscadores de apartamentos compiten por la misma unidad vacante, que se ocupa en unos 34 días, en promedio.

A continuación, Fayetteville, AR , es el segundo mercado de alquileres pequeños más competitivo del país , con una puntuación RCI de 125. Esta ubicación del noroeste de Arkansas sigue atrayendo tanto a estudiantes como a trabajadores, pero su participación del 0,7 % en alquileres recientemente construidos apenas hizo mella en su oferta de vivienda.

Entonces, con muy pocas opciones para elegir, el 74,7% de los inquilinos renovaron sus contratos de arrendamiento, lo que elevó la tasa de ocupación a un extremadamente alto 97,3% en la temporada alta de alquiler. En consecuencia, los apartamentos desocupados se ocupan en la friolera de 18 días (el más rápido entre todos los mercados analizados) con 17 posibles inquilinos compitiendo por cada unidad.

En tercer lugar quedó Providence, RI (puntaje RCI 125), que alberga varios colegios y universidades, así como un centro para sectores como atención médica, educación, finanzas, manufactura y turismo, todos los cuales atraen a más y más personas a mudarse a la ciudad y competir por apartamentos de alquiler.

Sin embargo, la oferta de viviendas es muy limitada en Providence, especialmente porque recientemente no se han abierto nuevos apartamentos en la zona. Así, con menos del 4% de unidades disponibles en la zona, el 67,3% de los inquilinos optaron por renovar sus contratos de arrendamiento en los meses de mayor actividad en alquiler. Como resultado, se necesita más de un mes para llenar un apartamento vacante promedio en Providence, y 20 personas compiten por la misma unidad.

Otros mercados pequeños en el noreste que fueron altamente competitivos en la temporada alta de alquiler incluyen Portland, ME ; Lehigh Valley, Pensilvania ; Rochester, Nueva York ; Albany, Nueva York ; Buffalo, Nueva York y White Plains, Nueva York .

Completando el top 20 para mercados de alquiler pequeños estaban: Madison, WI ; Asheville, Carolina del Norte ; Knoxville, Tennessee ; Little Rock, AR ; Tulsa, OK ; Wichita, Kansas ; Fort Wayne, Indiana ; Lafayette, Indiana ; Dakota del Sur ; Búfalo, Nueva York ; El Paso, Texas ; y Fayetteville, Carolina del Norte .

Haga clic en las pestañas a continuación para ver la competitividad de alquiler en cada región:

Metodología

Para compilar este informe, el equipo de investigación de RentCafe.com analizó los datos de apartamentos de Yardi Systems en 139 mercados de alquiler en los EE. UU. Los datos provienen directamente de propiedades multifamiliares a gran escala a precio de mercado de al menos 50 unidades. Se excluyeron del análisis las propiedades multifamiliares totalmente asequibles.

Los mercados se clasificaron en función de una puntuación competitiva en el mercado. Para calcular la puntuación de cada mercado, los clasificamos según cinco métricas y sus promedios de abril a junio de 2023: tasa de ocupación de apartamentos; promedio total de días vacantes; posibles inquilinos por unidad vacante; tasa de renovación del arrendamiento y proporción de apartamentos nuevos completados durante el mismo período.

Luego compilamos una clasificación promedio asignando un peso porcentual a cada métrica: 30% para la tasa de ocupación de apartamentos; 15% para el promedio de días libres; 15% para posibles inquilinos por unidad desocupada; 30% para la tasa de arrendamiento de renovación; y el 10% para la proporción de apartamentos nuevos.

En este estudio, los términos “mercado”, “área”, “metro”, “ubicación” y “lugar” se usan indistintamente y están tal como los definen los mercados de Yardi Matrix .

Fuente: Rencafe.