A pesar de otro mes de caídas de ventas de dos dígitos , los precios de las viviendas en el condado de Miami-Dade alcanzaron una nueva marca máxima por cuarto mes consecutivo en julio. Miami-Dade alcanzó un precio de venta promedio de $631,670 para viviendas unifamiliares, un aumento desde el máximo de junio de $622,500 y muy superior a los $570,000 de hace un año, según el informe mensual de ventas de viviendas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami publicado el martes. La racha de precios récord comenzó en abril, cuando el condado registró un precio medio de $600,000 en viviendas unifamiliares.

Los precios de los condominios también aumentaron en julio a un nuevo máximo de $420 000, $2000 más que el pico anterior de $418 000 en junio y $380 000 en julio de 2022. En el condado de Broward, los precios de las viviendas unifamiliares se mantuvieron en $600,000 el mes pasado, mientras que el precio medio de los condominios saltó a $280,000, desde $265,000 hace un año. Mientras tanto, las ventas de viviendas en ambos condados continuaron la caída mensual de dos dígitos que comenzó en enero. En julio, hubo 2.051 cierres de viviendas en Miami-Dade, casi un 14% menos que los 2.375 acuerdos de hace un año. Broward experimentó una tendencia similar con una caída del 13% en las ventas el mes pasado, con 2,238 cierres en comparación con los 2,575 cierres de hace un año.

Aunque las altas tasas de interés hipotecarias en 20 años han obstaculizado las ventas de viviendas en el sur de Florida , la fuerte demanda de los compradores adinerados de una oferta limitada de casas y condominios siguió elevando los precios, dijeron expertos en bienes raíces. Creen que esta tendencia desequilibrada continuará al menos hasta la segunda mitad de 2023. Eso significa que la mayoría de los compradores de clase media seguirán excluidos del mercado inmobiliario regional, que ha estado plagado de una grave crisis de asequibilidad que empeoró mucho durante la pandemia.

“Por lo general, el volumen de transacciones y los precios varían juntos”, dijo Eli Beracha, profesor de bienes raíces y director de la Escuela de Bienes Raíces Tibor y Sheila Hollo de la Universidad Internacional de Florida. “Hoy la situación es diferente. Tenemos mucha menos oferta en el mercado. Vemos menos transacciones, porque hay tasas de interés más altas y porque hay tasas de interés más altas, los compradores no quieren comprar o no pueden comprar. Por otro lado, también hay menos oferta, porque los vendedores no quieren vender y liquidar la hipoteca actual y comprar una casa nueva al 7%”.

El altísimo nivel de compras de viviendas en efectivo en julio en Miami-Dade y Broward (casi el 40% de las ventas totales en comparación con el promedio nacional del 26%) demostró nuevamente que los forasteros ricos siguen mudándose al sur de Florida. El mes pasado, el inventario de viviendas se mantuvo ajustado en Miami-Dade, con 3,2 meses de casas y 5,1 meses de condominios disponibles. En Broward, hubo 2,8 meses de casas y 3,5 meses de condominios. Los vendedores tienen un fuerte apalancamiento cuando la oferta cae por debajo de seis meses, mientras que los compradores tienen ventaja cuando el inventario excede los nueve meses, dijeron analistas inmobiliarios.

Florida necesita construir 500.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda de los compradores, mientras que todo el país necesita cuatro millones de viviendas más, según la investigación de Beracha y datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos. El agente inmobiliario Joseph Mooradian, que había vivido en Orlando durante 14 años, regresó al sur de Florida en 2021 antes de la última subida de precios. Él y su esposo consiguieron un condominio de dos dormitorios y dos baños en Fort Lauderdale por 212.000 dólares. Después de invertir $45 000 en renovaciones, su condominio ahora tiene un valor de $260 000. “Los precios durante la pandemia se dispararon un 25% cada año. Eso cambió lo que cualquier comprador podía permitirse”, dijo Mooradian. “Cuando apareció este condominio, me lancé a él”.

Como ex bailarina de ballet, Mooradian actuó en Broadway y realizó giras por Estados Unidos. Basándose en sus viajes, cree que ninguna otra región del país puede igualar lo que el sur de Florida tiene para ofrecer. Ese atractivo es parte de lo que lo mantiene a él y a su esposo buscando una casa para comprar por entre $700,000 y $800,000 en Miami Shores, Fort Lauderdale u Oakland Park. “Mantengo los ojos abiertos”, dijo Mooradian. “Me encanta Miami y estoy allí todo el tiempo por motivos de trabajo”. Ciertamente, las tasas de interés no están en él ni en ningún posible comprador que obtenga una hipoteca. Una hipoteca a tasa fija a 30 años acaba de alcanzar una tasa promedio del 7,09%, un aumento dramático desde el 5,13% de hace un año. Aunque se espera que la escasa oferta de viviendas junto con las elevadas tasas de interés sigan siendo desafíos en el sur de Florida, el experto en bienes raíces Jason Damm espera que los precios medios se mantengan altos en el futuro previsible.

“Es alarmante que los precios sean tan altos”, dijo Damm, profesor asistente de práctica profesional en finanzas en la Universidad de Miami. “[Pero] los precios de las viviendas seguirán siendo los mismos. Nos quedan cuatro meses de este año. Me sorprendería que los precios de las viviendas bajaran en los próximos cuatro meses”. Algo de alivio para los posibles compradores podría llegar a finales de este año o principios de 2024, cuando Damm y Beracha predicen que las tasas de interés caerán. Sin embargo, dijo Beracha, podría ser mejor lanzarse ahora, con menos competencia de clase media, para comprar una casa o un condominio en el sur de Florida. “[Para] los compradores, si encuentran un lugar que puedan pagar y que se ajuste a sus necesidades, deberían comprar ahora y no más tarde”, dijo Beracha. “Si esperan a que bajen las tasas de interés, competirán con otras personas de ideas afines. Compre ahora y refinancie un año después, cuando las tasas de interés bajen”.

Fuente: Miami Herald.