PROCESOS DE COMPRA
VEHICULO JURIDICO
Se aconseja la compra de inmuebles a través de una Limited Liability Company (LLC), cuya traducción al español sería “Compañía de Responsabilidad Limitada”, que si bien no es una Corporación; ofrece muchas de sus mismas ventajas.
La mayoría de los inversionistas en real estate prefieren este tipo de entidad porque combina la protección personal con la facilidad de tratamiento impositivo.
Beneficios
- Protección de activos personales
- Flexibilidad impositiva
- Facilidad de operación
- Mantenimiento fácil y económico
- Anonimato. Las sociedades y sus dueños gozan de anonimato bajo la jurisdicción de Estados Unidos ya que no existe un registro público de accionistas o dueños de una sociedad.
Estructura y Formación
Otros componentes
Los Miembros y Manager de una sociedad se establecen a través de un acuerdo entre partes y se plasma en un Acuerdo Operativo –Operating Agreement-.
Otro elemento relevante en una sociedad es el Número de Identificación del Empleador (EIN por sus siglas en inglés) que también se lo conoce como un número de identificación para el impuesto federal -Tax ID- y se utiliza para identificar una entidad de negocios ante IRS (fisco de USA). Este EIN o Tax ID es equivalente a la CUIT de una empresa en Argentina.
NO es necesario estar físicamente en USA para formar una sociedad.
TRATAMIENTO FISCAL
Las sociedades -y sus miembros, de acuerdo con el tratamiento fiscal de la sociedad- deben presentar impuestos anualmente y para ello es necesario la contratación de servicios profesionales contables.
PROCESOS DE COMPRA
El proceso de compra de un bien inmueble se origina en la presentación de una oferta formal, instrumentada a través de un contrato estándar homologado por la Asociación de Agentes Inmobiliarios –Florida Realtors- y el Colegio de Abogados –Florida Bar-, donde se estipulan las condiciones de la transacción.
Para la realización de una oferta se requiere un depósito inicial –earnst money deposit– en cuenta escrow –escrow account– cuyo monto puede variar en función de la transacción, pero que en general es de un 10% del precio ofertado.
Si bien este depósito inicial puede ser integrado a los tres días de aceptada la oferta por parte del vendedor, sugerimos -por cuestiones prácticas- que sea depositado antes de iniciar el proceso de oferta.
Cuando el vendedor acepta la oferta, se asume que hay un contrato ejecutado y a partir de ese momento comienza el periodo de inspección de la propiedad, para el cual aconsejamos la contratación de inspectores certificados.
Reporte de Inspección
Un reporte de inspección nos muestra un estado pormenorizado, con detalles de lo que la vista no logra ver en un recorrido por la propiedad y determina si hay razones para no avanzar con la compra. Si eso ocurre, el comprador puede retirarse del contrato y tiene derecho de recupero de el depósito inicial realizado en la oferta, menos los gastos incurridos en proceso de inspección o due diligence.
Superado el periodo de inspección de la propiedad, se somete la aplicación de aprobación de nuevo dueño a la asociación del condominio. Este trámite puede demorar unos entre unos 10 y 15 días hábiles.
El último momento de la transacción es el cierre –closing– que es el momento de pago, escrituración y posesión de la propiedad.
En este momento, el depósito inicial pagado al momento de la oferta, pasará a formar parte del balance de saldo a pagar al cierre, el cual sugerimos que sea conformado como mínimo 72 horas antes de la fecha estipulada.
Los documentos de oferta se firman electrónicamente, sin necesidad de presencia física en USA.
Tampoco se requiere ninguna visa ni permiso para residir en los Estados Unidos para poder invertir en real estate.
CIERRE
El cierre de una transacción inmobiliaria es equivalente al momento de escrituración y consta de dos documentos importantes:
- Closing Statement (HUD-1)
Es un Estado de Cierre cuyo propósito es resumir a transacción. El “Closing Statement” y refleja el dinero que se paga (comprador) versus el dinero recibido (vendedor) por cada concepto de la transacción. Es totalmente transparente y visible para todas las partes.
En los formularios HUD se incluye el precio de compra, prorrateos y prepagos, gastos, total de créditos y débitos, impuestos, expensas, etc.
- Warranty Deed
El título de propiedad –deed– es transferido al comprador con una garantía –warranty– contra todo tipo de reclamos. Esto significa que el comprador recibe el dominio perfecto del bien.
Comisiones y Costos
Los compradores NO pagan comisiones inmobiliarias, pero poseen “costos de cierre” asociados a la compra.
Estos costos de cierre representan un 2% aproximadamente del precio de compra e incluyen honorarios de abogado de representación, seguro de títulos, búsqueda de gravámenes, etc.
Los vendedores SI pagan comisiones al Broker responsable de la publicación de la/las propiedades, además de los costos de cierre ordinarios particulares del vendedor. La comisión de venta es del 6% del monto de la transacción.
Los compradores NO necesitan estar presencialmente en USA al momento cierre.
Este documento contiene información general y no debe ser considerado como consejo legal o contable.
Todos los precios y valores mencionados en este documento son informativos y pueden sufrir modificaciones.